A troca da administração de um fundo de investimento imobiliário não representa mudança da propriedade dos imóveis que compõem o patrimônio desse fundo. Por isso, segundo entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a sentença em ação renovatória, mesmo transitada em julgado, proposta contra quem já não era a administradora do fundo, não tem efeitos contra a administradora atual, que não participou do processo e preserva o direito de pedir o despejo.
O caso julgado na turma começou com uma disputa entre proprietário e locatário de uma loja em um shopping de Porto Alegre, imóvel integrante do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário Pateo Moinhos de Vento.
A administração do fundo era feita pela Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários, responsável pela assinatura de um contrato de locação de loja com a empresa M5 Indústria e Comércio Ltda.
Ao longo da vigência da locação, a Rio Bravo foi substituída pela BR-Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários como administradora do fundo. Essa mudança foi informada à locatária da loja.
Despejo
Por não ter mais interesse na locação, a BR-Capital notificou a locatária para desocupar o imóvel em 30 dias, solicitação que não foi atendida. A administradora ajuizou então ação de despejo.
A locatária, no entanto, alegou ter ajuizado anteriormente uma ação para renovar o contrato com a Rio Bravo, processo já com sentença judicial favorável. Alegou ainda não ter sido notificada da mudança da administração.
O juiz de primeiro grau julgou improcedente a ação de despejo. Inconformada, a BR-Capital recorreu ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que reformou a sentença para reconhecer a legalidade do despejo.
Mera substituição
A locatária recorreu então ao STJ, cabendo a relatoria do recurso ao ministro Villas Bôas Cueva, da Terceira Turma, especializada em direito privado. Nas alegações, a locatária ressaltou que a sentença favorável à renovação do contrato se estende aos sucessores do fundo de investimento.
Para o ministro, a locatária somente teria razão se fosse “comprovada a absoluta ineficácia da notificação” para informar a troca de administração.
“Desse modo, ainda que reconhecida a legitimidade da locadora originária para figurar no polo passivo da ação renovatória por sentença transitada em julgado, não se pode estender os efeitos do título judicial a quem jamais integrou a relação processual, tampouco impedir a atual administradora do imóvel, proprietária fiduciária, de ajuizar a competente ação de despejo”, afirmou o relator.
Villas Bôas Cueva salientou ainda que não houve a alienação do imóvel alugado, “mas a mera substituição da administradora dos bens que compõem o patrimônio do fundo de investimento imobiliário por decisão da assembleia geral de quotistas, ou seja, houve apenas a sucessão da propriedade fiduciária”.
Decisão mantida
Cueva citou a Lei 8.668/93, que dispõe sobre fundo de investimento imobiliário, para ressaltar que a sucessão na administração “não constituiu transferência de propriedade, de modo que a locatária não poderia nem sequer exercer o direito de preferência pela Lei do Inquilinato”.
Para o relator, a sucessão da propriedade fiduciária, em caso de destituição da anterior administradora pela assembleia de quotistas, será averbada no registro de imóveis.
“Até que isso ocorra, contudo, não há impedimento para que a nova administradora, no exercício dos poderes típicos de proprietária, passe a gerir os imóveis que compõem o patrimônio do fundo de investimento imobiliário”, disse o ministro, ao manter a decisão do TJRS.