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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou pedido para anular cláusula de contrato de compra e venda que previa a entrega de sacas de café como parte do pagamento de uma fazenda que, depois de concluído o negócio, apresentou produtividade menor do que a esperada pelo comprador. De forma unânime, o colegiado afastou a alegação da existência de erro substancial e escusável capaz de gerar a anulação da compra.

“Não apenas falta substancialidade ao erro alegado, como ainda a anulação parcial pretendida na petição inicial se afigura juridicamente inviável e inconveniente para o equilíbrio do negócio jurídico em testilha”, afirmou o relator do recurso especial, ministro Moura Ribeiro.

O comprador ingressou com ação para anular parcialmente o contrato, sob a alegação de que só fechou o negócio porque foi convencido de que a propriedade tinha boa produção de café – inclusive uma parte do pagamento seria realizada com a colheita.

Todavia, após a compra, o comprador afirmou que a propriedade apresentou diversas irregularidades que prejudicaram a produtividade. Para o autor da ação, o vício oculto foi gerado pela má condução técnica da lavoura pelos antigos proprietários.

Arbítrio

Em primeira instância, o juiz julgou improcedente o pedido de anulação. De acordo com o magistrado, considerar que o pagamento do valor acordado entre as partes estivesse atrelado à existência de produção significaria deixar ao arbítrio do comprador a opção de simplesmente não produzir e, portanto, não pagar pelo imóvel.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que concluiu não haver nos autos comprovação de que os réus tenham induzido o autor em erro ou agido com dolo no momento do negócio.

Por meio de recurso especial, o comprador alegou que, uma vez comprovado que a compra ocorreu mediante a falsa percepção de que se tratava de uma lavoura produtiva, o negócio deveria ser desfeito em razão do erro, conforme previsto nos artigos 138 e 139 do Código Civil.

Benfeitorias

O ministro Moura Ribeiro destacou que, de acordo com a petição inicial do processo, a lavoura de café não era a única qualidade da propriedade, que além da dimensão da terra (155 hectares), também possuía benfeitorias como casa-sede, piscina, tanques de criação de peixe e outras.  

Dessa forma, segundo o relator, seria precipitado afirmar que o negócio não teria sido celebrado caso conhecidas antecipadamente as reais condições da lavoura de café.

“Não bastasse isso, ainda seria preciso considerar que a petição inicial jamais requereu o desfazimento do negócio jurídico com restituição das partes ao estado anterior, mas simplesmente a anulação da cláusula contratual que, supostamente, previa o pagamento do preço remanescente com a produção de café da própria fazenda”, apontou o ministro.

No voto que foi acompanhado de forma unânime pelo colegiado, o ministro considerou surpreendente que, apesar de alegar ter adquirido a fazenda por erro, o comprador tenha buscado apenas a anulação da cláusula de pagamento, e não a anulação de todo o negócio jurídico ou o abatimento do preço.