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A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admitiu o Recurso Especial 1.729.593 para ser julgado sob o rito dos recursos repetitivos. É o primeiro caso de recurso especial repetitivo oriundo de um julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), instituto criado pelo Código de Processo Civil (CPC) de 2015 para solução de controvérsias jurídicas que se multiplicam em grande número de processos no âmbito dos tribunais de segunda instância.

A decisão da Segunda Seção segue as normas dos artigos 987 e 1.037 do novo CPC e do artigo 256-H do Regimento Interno do STJ. O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, explicou que o recurso especial contra acórdão de IRDR será julgado no STJ seguindo o rito previsto para os recursos repetitivos – o que inclui, como ocorreu, a prévia afetação do tema pelo colegiado competente mediante votação em ambiente virtual.

As questões jurídicas discutidas no recurso, que têm origem no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), foram cadastradas no sistema de repetitivos do STJ como Tema 996.

Isonomia e segurança

Previsto no artigo 976 e seguintes do CPC/2015, o IRDR é um incidente que pode ser provocado perante os tribunais de segunda instância quando houver repetição de processos com idêntica controvérsia de direito e risco de ofensa aos princípios da isonomia e da segurança jurídica. Verificados esses pressupostos, o tribunal de segundo grau pode admitir o incidente para a fixação de tese, a qual será aplicada a todos os demais casos presentes e futuros em sua jurisdição.

Havendo recurso especial contra o julgamento de mérito do IRDR, a tese fixada pelo STJ “será aplicada no território nacional a todos os processos individuais ou coletivos que versem sobre idêntica questão de direito” (artigo 987, parágrafo 2º, do CPC).

Teses em discussão

Com a aprovação da proposta de afetação do recurso remetido pelo TJSP, a Segunda Seção vai definir se:

1) Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.

2) O atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.

3) É lícito o repasse dos "juros de obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

4) O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

O colegiado decidirá ainda se as teses a serem definidas se aplicam apenas a imóvel residencial ou também a comercial, e se apenas a imóvel comprado para moradia ou também com objetivo de investimento.

Sem suspensão

Em caráter excepcional, o recurso repetitivo será julgado sem a suspensão nacional das ações que tratem das mesmas controvérsias jurídicas. O ministro Marco Aurélio Bellizze afirmou que a paralisação de todos os processos no país, por até um ano (prazo previsto para o julgamento do tema), poderia acarretar efeito diverso à celeridade e segurança jurídica pretendidos pelo rito dos repetitivos.

“Desse modo, seria temerário, a fim de evitar a instabilidade jurisprudencial de franca minoria de decisões dissonantes, sobrestar a maioria dos julgamentos que se filiam a entendimento já consolidado”, fundamentou o relator.

O juízo de primeira instância requereu a instauração do IRDR perante o TJSP para que houvesse deliberação sobre diversas questões a respeito de contratos de compra e venda de imóveis, incluindo situações de indenizações e ressarcimentos. Das nove teses apresentadas, sete foram objeto de deliberação pelo TJSP e duas foram rejeitadas. Contra quatro das sete teses definidas houve recurso especial.