Para alienar ou gravar de ônus real imóveis adquiridos na constância da união estável, é indispensável a autorização do companheiro – condição de eficácia do negócio ou da garantia –, ressalvada a hipótese do terceiro de boa-fé que não tinha conhecimento do vínculo entre os conviventes.
Com base nesse entendimento, a maioria da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que afastou a alienação fiduciária da parte de imóvel residencial pertencente à ex-companheira do devedor, em razão de não ter havido autorização sua para a prestação da garantia.
No processo, ficou comprovado que a empresa credora – que firmou o contrato de financiamento com o ex-companheiro – sabia da existência da união estável.
Apesar desse quadro, como forma de evitar o enriquecimento ilícito da ex-companheira (que recebeu o imóvel integralmente no momento da dissolução da união), o TJRS consolidou a propriedade em favor da credora, mantendo a garantia fiduciária sobre a parte do imóvel que pertencia ao companheiro, mas garantindo à ex-companheira o direito de meação do bem alienado.
Nos recursos apresentados ao STJ, tanto a empresa quanto a ex-companheira contestaram a decisão do tribunal gaúcho.
Segundo a mulher, a empresa que firmou o contrato teria ciência inequívoca da existência da união estável e, assim, não poderia ter dispensado a autorização convivencial, razão pela qual a ineficácia da garantia seria integral, e não de apenas 50%.
A empresa pediu ao STJ o reconhecimento integral da garantia e a consolidação total da propriedade em seu nome.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que, para a jurisprudência do STJ, em geral, é indispensável a autorização de ambos os conviventes quando se pretender alienar ou gravar de ônus real bens imóveis adquiridos durante a união estável (artigo 226, parágrafo 3º, da Constituição Federal e Leis 8.971/1994 e 9.278/1996), sob pena de absoluta invalidade do negócio jurídico.
Todavia, destacou a relatora, a regra não se aplica na hipótese do terceiro de boa-fé que não tinha (nem poderia ter) ciência da união estável, caso em que o negócio jurídico celebrado por um dos companheiros deverá ser considerado inteiramente válido, cabendo ao outro o ajuizamento de ação por perdas e danos.
No caso em julgamento, porém, a ministra destacou que "não se cogita de boa ou de má-fé das partes ou do terceiro, mas, ao revés, de desídia e de negligência da credora fiduciária", pois a empresa – frisou a relatora – estava ciente da união estável e "não se acautelou e não exigiu a autorização de ambos os conviventes antes da celebração do negócio".
Por outro lado, esclareceu Nancy Andrighi, também ocorreu enriquecimento sem causa da ex-convivente do devedor fiduciante, que tinha ciência das tratativas havidas entre o companheiro e a credora, e que recebeu o imóvel, de forma integral, por ocasião da partilha de bens na dissolução da união estável.
Por isso, afirmou a ministra, é necessária uma solução distinta, "no sentido de consolidar integralmente a propriedade do imóvel em favor da credora, mas resguardar a meação da ex-convivente que não anuiu com o negócio jurídico, a quem caberá a metade do produto da alienação do bem" – tal como decidido em segunda instância.
Leia o acórdão.