É válida a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), desde que o novo arrendatário atenda aos critérios do programa, haja respeito a eventual fila de espera e exista prévio consentimento da Caixa Econômica Federal (CEF), operadora do PAR.
Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, deu provimento ao recurso especial em que a CEF pleiteou a reintegração de posse de imóvel cujos direitos foram cedidos pelos arrendatários originais a um casal. O colegiado constatou que os novos possuidores têm renda maior que a permitida pelo programa e não houve prévia autorização para a cessão pela instituição financeira, na condição de agente operadora do programa.
O casal pediu em juízo a declaração de validade do contrato particular de cessão de direitos, a fim de ser reconhecido como legítimo arrendatário do imóvel. A CEF, em reconvenção, pleiteou a reintegração de posse, alegando que a cessão foi indevida, o que configuraria esbulho possessório.
Em primeiro grau, foi acolhido o pedido do banco e negado o do casal, mas o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) considerou irrisória a diferença de R$ 220 entre a renda do casal e o limite máximo para participação no programa. Assim, reconheceu a validade do contrato particular de cessão do arrendamento.
No STJ, a CEF sustentou que o TRF3 ignorou a cláusula contratual que previa a rescisão nos casos de transferência ou cessão de direitos dele decorrentes. Também defendeu que não pode contratar novo arrendamento do imóvel com o casal porque o critério de renda não admite flexibilização.
A ministra Nancy Andrighi, relatora, explicou que o PAR foi criado pela Lei 10.188/2001 para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, por meio de arrendamento residencial com opção de compra ao fim do contrato.
De acordo com a magistrada, a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento com opção de compra ao final não tem previsão legal, mas não é proibida pelo artigo 8º, parágrafo 1º, da Lei 10.188/2001, que impede a venda, a promessa de venda e a cessão de direitos sobre o imóvel, pelo prazo de 24 meses.
Isso porque, apontou a magistrada, tal proibição se aplica apenas às hipóteses em que o imóvel foi adquirido por meio do processo de desimobilização introduzido pela Lei 11.474/2007, ou seja, mediante alienação direta, sem prévio arrendamento; ou antecipação da opção de compra pelo arrendatário. Ela destacou que não havia essa vedação quando o programa foi criado.
Diante da ausência de vedação legal, a legalidade da cessão deve ser analisada a partir dos princípios e das finalidades do PAR, bem como por eventuais normas do Código Civil aplicáveis à espécie e que atentem ao programa. Assim, a cessão de posição contratual ou de direitos decorrentes do PAR é admitida por força dos artigos 6º, parágrafo único, e 10 da Lei 10.188/2001 e dos artigos 299, 421 e 425 do Código Civil – afirmou a relatora, ao considerar ilegal a cláusula de rescisão.
A magistrada, contudo, asseverou que a cessão só será válida se houver o preenchimento dos seguintes requisitos: "I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela CEF, na condição de agente operadora do programa".
Além disso, a ministra lembrou que, segundo a jurisprudência do STJ, é possível a cessão de posição contratual em arrendamento mercantil, com base nos artigos 421 e 425 do Código Civil, sendo necessário o consentimento do credor, porque ele tem o direito de avaliar o risco de inadimplemento do novo devedor (REsp 1.036.530).
Ao reformar o acórdão recorrido para determinar a reintegração de posse em favor da instituição financeira, Nancy Andrighi ressaltou que, diferentemente do entendimento do TRF3, "não cabe à CEF flexibilizar os critérios para ingresso no PAR estabelecidos pelo Ministério das Cidades, sob pena de violação ao artigo 4º, inciso V e parágrafo único, da Lei 10.188/2001".